新经济时代，如何实现酒店资产收益大化？

从增量开发到存量运营，行业变局已然来临。酒店资产也逐渐走向聚光灯下。针对这一变化，11月29日，在“无界·共生——预鉴未来：前瞻商业投资新趋势”为主题的2020锦江酒店风尚周投资峰会上，来自地产行业、专业投资机构、第三方顾问和酒店行业的商业领袖聚首峰会圆桌论坛，围绕“酒店资产增值的未来趋势”话题各抒己见，从行业大势、资产增值、资产运营等多个维度，共同探索酒店投资时代先发制胜的有效路径。

行业大势

酒店是当前市场下现金收益最高的资产之一

新经济周期下，尽管中国宏观经济增速持续放缓，但酒店业却逆势而行，全国各地新开业酒店数量在不断上升。在这一大背景下，酒店资产被越来越多的投资人和企业注意，酒店的投资趋势成了大家关心的问题。此次峰会圆桌论坛环节，在迈点网副总裁丁晓宇先生的主持下，锦江酒店集团总裁周奎先生、汉京集团总裁陈铁身先生、戴德梁行大中华区副总裁程家龙先生、浩华管理顾问公司董事蒋海峰先生、光大安石投资部高级副总裁蔡逸宁先生，共同就酒店资产增值的未来趋势做深入探讨。

2020锦江酒店风尚周投资峰会圆桌论坛

作为戴德梁行大中华区副总裁，程家龙先生曾参与国内多个城市的几十个城市综合体等重要房地产项目的前期策划及定位研究工作，在地产行业颇负盛名。此次论坛，他聚焦于整体的商业领域和资产领域，分析在这一大环境下，投资者所应有的角色变化，并对业主和投资者做出一些规范性建议。“中国经济发展经过几十年的高速增长，可能存在增速相对放缓的现状，但有关当下经济发展的一些悲观论调，我并不予以认同。一方面，从我们过去几次发布的中国城镇化白皮书来看，城镇化水平仍然会不断提升，与此同时在消费升级的作用下，中国经济将迎来新的希望。另一方面，人口增长也会对经济的发展产生积极的影响。我相信，地产行业通过有效的运营方式将会迎来新机遇，而消费升级也给我们带来更多的投资机遇。”

戴德梁行大中华区副总裁程家龙先生正在发言

对此，光大安石投资部高级副总裁蔡逸宁先生表示认同。有别于单一策略的地产投资基金，光大安石的一个重要特点是在投资实践始终审时度势，既重视具体项目机会，也遵循宏观指导的原则。蔡逸宁先生认为，从增量开发到存量运营，纵观整体的行业投资，地产投资在防御性资产中是一个非常优质的选择。而在地产资产类别中，酒店投资不失为一个高收益的选择。从2018年起，光大对于酒店资产，尤其是中端酒店的投资也同样起于对宏观经济及市场的分析。蔡逸宁先生指出，在宏观经济充满不确定性的背景下，资金配置开始向追求绝对增值转向追求高现金回报，而酒店恰好是当前市场下现金收益最高的资产之一。“我们对酒店业投资充满兴趣，愿意展开进一步的深入研究，包括寻求跟锦江酒店这样的酒店管理品牌的合作契机。”作为第三方管理公司的代表，蒋海峰先生亦认可这一观点：“中国人口众多，再加上人们对美好生活的希冀，可见酒店资产行业的潜在空间之巨大。”蒋海峰先生是国际知名的酒店顾问公司浩华的董事，曾先后参与了400多个酒店投资及资产管理类的顾问项目。

光大安石投资部高级副总裁蔡逸宁先生

有关酒店资产的重要性，锦江酒店集团总裁周奎先生作为酒店行业的代表也给予充分认可。他表示，随着经济社会的发展和城市化进程的加快，房地产已经成为中国经济增长的引擎和国民经济的重要支柱产业。“中国人口基数的庞大，细分市场需求的不断增多，都让我对酒店行业的前景保持乐观态度。今年，锦江酒店中端酒店将在原有的逾3000家的基础上，迎来整体超1200家的签约量。春种秋收，一年1200家的成绩，这背后不只是运气，更有内在的原因。”

资产增值

深耕资产价值，发力中端酒店品牌

存量时代，在酒店业态被普遍看好的大环境下，如何以中端酒店为切入点，发挥应有的资产价值？汉京集团总裁陈铁身先生以业主代表兼资产持有方身份，提议对酒店资产增值问题展开探讨。“从房地产经营角度出发，商业地产的难点和痛点主要是估值过高。细究其背后原因，其实是投资的逻辑没有理顺。当开发商转战商业地产的经营，需要摒弃过去一心想着高回报的心态，尝试建立起商业地产的投资理念和逻辑。”陈铁身先生说。

?程家龙先生也表示，存量时代的到来，意味着快速暴富的时代已然过去。在这一大背景下，酒店运营的重要性日益凸显。蔡逸宁先生从投资者角度出发，对中端酒店的发展趋势再次给予认可。他表示，中端酒店的市场前景主要基于两大考量，一是中端酒店市场本身，在国内的供应链相对不足；其次，随着中产阶级的崛起，中端酒店的需求也随之不断扩大，存在较大的市场空白。

周奎先生则结合锦江酒店集团自身的发展经验，对酒店资产管理如何发挥价值做出回答。他表示，酒店资产的价值创造要基于消费者的价值诉求、内心喜好，进而来打造及运营品牌。“品牌、会员和运营是关键。品牌和会员是相辅相成的。我们要发挥酒店品牌势能，为酒店起引流作用。流量最终会落地在每间房每个客人的服务身上。慢慢地，我们从追求单房效益转变为追求单客效益，通过这一系列的精细化运营，最终保证资金回收的可能性。”?

论坛主持人丁晓宇先生也对运营在酒店资产增值过程中的重要作用表示认同：“存量时代，品牌运营显得尤为重要，通过运营可以有效盘活存量物业，在同一物业布局多业态的商业形态，让存量物业更有价值。我们需要将同样具有巨大缺口的中端酒店市场与地产存量市场进行有机融合，一方面由地产提供优质物业，另一方面酒店品牌提供优质体验和内容以及后期高效运营，通过在同一物业布局多业态的商业形态，实现物业的使用价值并提升未来的资产价值。”

运营管理

提升品牌溢价能力，酒店资产管理该怎么玩

面对消费市场的变化，品牌方、业主方、酒店方如何适应新的发展阶段，携手实现更高的品牌溢价，进而达到收益的最大化呢？陈铁身先生将答案指向了城市更新。“城市更新即旧城改造，它对城市的空间、功能、产业布局、生活方式等产生深刻的影响，无疑是一个巨大的风口。其中，不乏一些老旧的物业地处黄金地段，片区规划相对成熟，相信在城市更新的作用下，能够对整体的投资效益起到巨大的杠杆作用。”同时，陈铁身先生指出，在所有的商业管理选择当中，相比写字楼与商业，酒店行业具备更为成熟的运营能力和潜力。”

汉京集团总裁陈铁身先生正在发言

对此，蔡逸宁先生也表示认可，并进一步解释道：“酒店行业运营能力的相对成熟，受益于其整体的规模和连锁化程度。以锦江酒店为例，集团旗下拥有上千家酒店，任何的商业业主都达不到这样的规模。因此，锦江酒店所遇到的挑战和问题，也是我们所无法想象的。在运营的过程中，集团所积累起来的资源、培养的团队和其所形成的可复制的经验，对于每一位业主方和投资方，都是非常宝贵的财富。”?

程家龙先生认为，各方想要达到收益的最大化，就必须考虑酒店投资的“宽度”和“时间”。宽度，即酒店投资的理念层面，酒店品牌对于商业物业的投资意义一直存在，它在综合体项目中是流量的入口。其次，对投资人而言，受限于利润成本的不断降低，周期的持续缩短，所以需要更为精准的收益测算和更为精细化的分工方式。?

蒋海峰先生则在成本效率运营之外，着重强调对产品的重视。“整个行业的基础是产品，包括产品要求、服务要求等。未来十年，我们身处一个重要的拐点，中华民族要创造出属于自己的酒店品牌，要有能力创造价值，要走向世界，”

浩华管理顾问公司董事蒋海峰先生

周奎先生对蒋海峰先生提出的产品论点深表赞同：“品牌往下深入是产品，其次是系统。不管是锦江酒店还是其它品牌，每个公司都是一个完整的系统。系统之下，我们才能提交合适的解决方案。由于市场是一个动态的过程，它在不同的时间存在不同的需求，这就要求系统具备灵活性和创新性，这一点很关键。我们对成本的控制是一个系统工程，需要长期的经验累加和赋能效果的加持。我格外看好投融公司，希望他们今后越做越大。另外，综合锦江酒店自身的业务情况来看，细分的产品，也是激活资产的关键。”

正如周奎先生所言，作为中国最具创新影响力的企业之一，锦江酒店集团在专注体验消费领域的基础上，深入消费者真实需求，从独特的出行与休闲生活体验和价值诉求出发，打造会员和品牌创建两大战略平台，始终致力于为消费者提供丰富的体验生活圈：“我们要真正为顾客创造价值，尽管在过程中，不是每件事都做得非常完美，但是我们在不断地优化，包括品牌、开发和运营。我相信时间的力量，未来我们会更好！”